Wichtig für Vermieter: anschaffungsnahe Aufwendungen

Ablauf der 3-Jahresfrist für anschaffungsnahe Aufwendungen und die mangelnde Einkünfteerzielungsabsicht

Die OFD Frankfurt hat in einer aktuellen Weisung auf eine ganz gefährliche Situation für die gestaltende Beratung hingewiesen. In der Praxis wird häufig nach dem Erwerb einer Immobilie der Plan verfolgt, die Sanierung nach Ablauf der 3-Jahres-Frist durchzuführen, um die Anwendung des anschaffungsnahen Aufwands zu verhindern. Diese Gestaltungen bergen jedoch eine erhebliche Gefahr. Denn durch diese Maßnahme wird nicht unbedingt sichergestellt, dass die Erhaltungsaufwendungen abschließend als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Denn ein häufig übersehenes Problem ist die Entscheidung des BFH vom 14.09.1994 IX R 71/93, BStBl 1995 II, 116. Demnach erkennt der BFH Mietverluste bei einer kurzfristigen Vermietung bis zu 5 Jahren nur dann an, wenn der Vermieter innerhalb dieses 5-Jahre-Zeitraums einen Überschuss erzielt. Ansonsten ist die Vermietung als Liebhaberei zu beurteilen, die zu einem Wegfall der gesamten Verluste führt.

Unabhängig davon wird die Besteuerung nach § 23 EStG durchgeführt. Das private Veräußerungsgeschäft setzt nicht voraus, dass lfd. positive Einkünfte erzielt werden.

Empfehlung: Wer hohe Verluste geltend machen möchte, sollte langfristig vermieten, z. B. 10 Jahre.

Quelle: Taxnews 25.01.2019 (sks)